Chung cư đang thế chấp có thể thực hiện giao dịch mua bán được không?

[thanhthanh99]

Mua chung cư đang thế chấp ngân hàng là hình thức mua bán có sự tham gia của 3 bên: Người mua nhà, ngân hàng và người bán đang có tài sản thế chấp. Bằng việc mua bán này, người mua tiết kiệm được một khoản chi phí, tuy nhiên cũng kèm theo nhiều rủi ro! Vậy chung cư đang thế chấp liệu có mua bán được hay không? Quy định pháp luật về điều này như thế nào? Thủ tục để mua bán chung cư đang thế chấp ra sao? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu vấn đề này ngay trong bài viết dưới đây nhé!

>>>> Xem thêm: Top những văn phòng công chứng uy tín hàng đầu Hà Nội

1. Có được mua bán chung cư đang thế chấp không?
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự khẳng định:

“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.“

Theo quy định này, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì người thế chấp không được bán cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Nếu bên phía ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, xoá đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

Lưu ý: Nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro.

2. Thủ tục mua bán chung cư đang thế chấp thế nào?

2.1. Ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán chung cư

Mặc dù quy định là thế nhưng thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu đồng ý, ngân hàng cũng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo đó, các bên sẽ ký văn bản thoả thuận để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Hết thời gian trả nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp và bên mua sẽ công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho mình.

>>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ uy tín trọn gói tại Hà Nội

Bởi theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý. Tuy nhiên, trường hợp này luôn có nhiều rủi ro với cả bên ngân hàng và bên mua chung cư.

2.2 Ngân hàng không đồng ý hoặc các bên thoả thuận bên thế chấp trả hết nợ và thực hiện mua bán
Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Sổ đỏ cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, sang tên Sổ đỏ. Cụ thể các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc

Để thực hiện đặt cọc mua bán chung cư, các bên có thể công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu công chứng, các bên phải thực hiện theo thủ tục sau đây:

Hồ sơ cần chuẩn bị

– Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Do căn hộ đang được thế chấp nên giấy tờ về quyền sở hữu chung cư sẽ là Sổ hồng photo công chứng, hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư…

– Giấy tờ về nhân thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn… của hai bên mua và bên bán.

>>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng ủy quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng

Thời gian công chứng: Cũng giống như các giao dịch khác, theo khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời hạn kéo dài không quá 10 ngày làm việc.

Bước 02: Giải chấp và xoá đăng ký thế chấp

Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.

Bước 03: Ký hợp đồng mua bán chung cư

Khi lựa chọn công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì các bên thực hiện theo thủ tục sau đây:

– Hồ sơ chuẩn bị: Sổ đỏ (bản chính), giấy tờ nhân thân.

– Địa điểm công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

>>> Xem thêm: Công chứng dịch thuật nhanh chóng - uy tín

Như vậy, trên đây là giải đáp về vấn đề mua bán chung cư đang thế chấp. Ngoài ra, nếu như bạn đọc có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng hoặc Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com​

 

[Da bò việt nam]

Da bò thật có mùi ngai ngái, còn da bò giả thì có mùi ni lông hoặc có mùi của chất hóa học (giống mùi nhựa hoặc mùi sơn, xăng thơm)... Trên internet có nhiều bài viết hướng dẫn phân biệt da bò thật gỉa, Tuy nhiên đa phần không đầy đủ hoặc thiếu chính xác. Bài viết sau sẽ giúp bạn dễ dàng phân biệt được da bò thật da bò giả cũng như đặc tính của da....
Chất liệu giả da bò, da bò sáp thông thường có hai loại chính: simili và PU. Với simili, bạn có thể dễ dàng nhận biết bởi chất liệu này giá rẻ, cứng, được phủ một lớp polyeste trên bề mặt nên rất bóng, thường được may làm hàng chợ, hàng sofa da. Riêng PU thì dễ gây nhầm lẫn hơn, bởi đây là chất liệu giả da bò cao cấp, mềm mại gần giống da bò thật. Tuy nhiên, bản chất PU vẫn là dạng hợp chất tổng hợp nhân tạo nên có thể bong tróc theo thời gian (loại này thường gặp rất nhiều đối với các mặt hàng da bò trung quốc).
- Cách kiểm tra da bò thật nhanh gọn siêu đơn giản bằng cách da bò thật có mùi ngai ngái, còn da bò giả thì có mùi ni lông hoặc có mùi của chất hóa học (giống mùi nhựa hoặc mùi sơn, xăng thơm).
- Cách phân biệt da bò thật và da giả bằng cách hơ lửa sản phẩm da: Nếu là da bò thật miếng da bò bị cháy xém và có mùi khét của hợp chất hữu cơ (mùi giống thịt nướng ^^), còn giả da bò thì vón cục.
- Cách thử da bò thật bằng cách nhỏ một vài giọt nước lên bề mặt da. Nếu là da bò thật thì sau một vài phút, bạn sẽ thấy vệt nước lan rộng ra, thấm vào da. Da bò thật luôn hấp thu độ ẩm. (ngoại trừ những loại da bò đã sử dụng lớp chống thấm cho bề mặt)
- Quan sát bằng mắt: bề mặt da bò thật hơi ráp, có các đường vân của da bò rất tự nhiên, hoặc có những vết lồi lõm, tùy theo kỹ thuật thuộc và gia công mà bề mặt da bò sẽ có độ phẳng, mềm… tuy nhiên vẫn còn để lại dấu vết gồ ghề tương đối. Trên bề mặt da bò thật, nhìn kỹ sẽ có những lỗ chân lông nhỏ, có thể nhìn thấy bằng kính lúp thông thường. Bề mặt da bò thật không có vết nứt hay vết rạn như da bò giả. Còn bề mặt da bò giả thường sẽ láng, trơn tru và bằng phẳng.
- Khi dùng ngón tay ấn mạnh lên bề mặt túi, nếu là da bò thật sẽ để lại vết lõm. Còn với da bò giả và các chất liệu tổng hợp sẽ không thể có được độ đàn hồi này.
- Da bò thật để một thời gian, màu sẽ bớt đi độ tươi, hơi xỉn. Khi đó, bạn lau sạch và thoa lên một ít kem dưỡng da bò hoặc xi không màu thì bề mặt sản phẩm da bò thật sẽ tươi màu và mềm mại ngay. Da bò giả ít thay đổi màu sắc hoặc ko bị tác động nhiều bởi các loại xi hay kem dưỡng da bò .
- Các sản phẩm da bò thật nhất là túi xách da bò lúc mới thì cứng, nhưng càng dùng càng mềm. Ví da bò giả thì sẽ rất nhanh bị khô, rạn nứt.
- Da bò thật khi chưa thành phẩm thường có kích thước nhỏ và có hình dáng theo hình dáng của loài động vật cho ra loại da bò đó, thường loằn ngoằn và không vuông vứt, da bò giả thường có kích thước tấm da bò rất lớn và vuông vứt.
- Mặt trong của ví da bò thật hầu hết nhà sản xuất để trần để thể hiện độ liên kết của da, còn da bò giả thì có miếng lót, có lớp giấy bìa định hình. Các sản phẩm giả da bò thường được lót vải hoặc dạng chỉ đan xen nhau được ép mặt sau của da
Ghi chú: Đối với một số loại da, hiện nay với kỹ thuật thuộc da bò cao, các sản phẩm da bò có thể có những đặc tính khác trên.
Ví dụ:
- Đối với loại da bò sơn - bề mặt da bò được phủ một lớp sơn (lớp sơn này rất bền và không bị bong theo thời gian) khi đốt lên có thể có mùi khét của hóa chất (sơn), khi gạch nhẹ thì da bò không bị xướt, và ít bị thấm nước.

- Đối với Da bò sáp hoặc da bò dầu, bề mặt ngoài của da bò được phủ một lớp sáp/ dầu để bảo vệ da bò (dưỡng da) giúp da bò luôn ẩm và không bị khô ráp. loại da bò này rất dễ bị trầy tuy nhiên. vết trầy sẽ mất hẵn khi dùng xi hoặc kem dưỡng da bò đánh đều